По данным агрегатора ДОМ.РФ, за два года финансирование индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в стране возросло с 37 до 537 млрд рублей. По итогам 2023 года в Новосибирской области объём ИЖС от общего объёма строительства составил 30%. Какое будущее есть у рынка? Станет ли сегмент ИЖС драйвером строительной отрасли и каковы сегодняшние тренды? На эти и другие вопросы попытались ответить эксперты круглого стола «Чего ждать от рынка ИЖС в 2024 году: тенденции, риски, прогнозы», организованного порталом Nsk.om1.ru.
ОДНОЭТАЖНОСТЬ, БЛАГОУСТРОЙСТВО, ИНФРАСТРУКТУРА
По словам сотрудника отдела продаж компании «Домология» Евгения Рявкина, рынок ИЖС можно разделить на две категории — клиенты, которые используют в качестве финансирования только ипотечные средства, чаще всего это сельская ипотека в пределах 6 млн. Вторая категория с более расширенными финансовыми возможностями.
«По нашему опыту, именно участки до 6 соток покупаются в первую очередь. Сейчас участков небольшой площади осталось довольно мало, спрос на них достаточно высокий», — пояснил эксперт.
«Да, как оказалось, людям интересны бассейны. Им также нужны велодорожки, тротуары. Обязательно наличие хотя бы небольшого продуктового магазина на территории коттеджного посёлка. Покупателей сейчас по большей части интересуют комплексные решения», — подчеркнул Евгений Рявкин.
Руководитель отдела продаж коттеджного посёлка «Соловьи» Ефим Новиков добавил, что требования к благоустройству, инфраструктуре, удалённости и самому дому зависят от целей покупки недвижимости — постоянное это проживание или временный загородный дом. Играет роль и то, какого класса жильё требуется.
«Люди сейчас больше склоняются к готовым решениям. Есть запросы на ремонт и меблировку, включённые в ипотеку. Это именно не вопрос платёжеспособности, а удобное решение. Времени мало, главная цель — заработать деньги и потреблять, а не находить себе дорогое хобби типа стройки, ремонтов и всего остального. Люди уже наремонтировались», — акцентировал Ефим Новиков.
Покупатели ищут замену квартирам в том числе из-за снижения их площадей, продолжил эксперт и добавил, что упор покупатель в основной своей массе делает на качество планировочных решений, беспроблемность и логистику до города. Что касается площадей участков, он отметил, что в большинстве случаев 6–8 соток для комфортной жизни людям достаточно. Ефим Новиков пояснил, что сейчас в дизайне загородной недвижимости превалирует несколько стилей и они будут актуальны ближайшие 5–10 лет — это небольшие современные дома с тенденцией к простоте и современной архитектуре. Он также добавил, что большинство покупателей выбирают одноэтажные дома.
«Если рассматривать постоянное проживание, то двухэтажные дома теряют свою популярность. Клиенты всё больше склоняются к покупке одноэтажных домов с продуманной планировкой».
При покупке дома будущий владелец может столкнуться с рисками в сфере благоустройства, заметила ведущий специалист строительной компании LAGOM Алёна Шувалова.
«Если брать многоквартирный дом, то есть декларация, которую позиционирует застройщик. В случае же с коттеджными посёлками условия благоустройства намечаются только на словах. Закона, который бы обязывал застройщиков обустраивать инфраструктуру при застройке ИЖС, нет. Когда люди заходят в коттеджный посёлок, им говорят, что там, допустим, будет бассейн, тут — парковка, здесь — магазины. Приходится верить на слово. Документального подтверждения этому, к сожалению, пока нет», — дополнила Алена Шувалова.
Благоустройство ИЖС зависит от застройщика — посёлок может представлять собой нарезанные участки с минимальными дорогами, либо собственники коттеджного посёлка выделяют какую-то часть земли на благоустройство, что для застройщика означает потерю части прибыли, но даёт плюс к уровню, уточнила она.
Директор по маркетингу коттеджного посёлка «Соловьи» Надежда Ефимова подчеркнула, что федеральное правительство обратило внимание на ИЖС. В связи с этим банки заинтересовались новыми ипотечными программами.
«Было объявлено, что в июле месяце или летом этого года грядут новые ипотечные программы для ИЖС. Об этом говорят уже на протяжении полугода, в том числе про эскроу на ИЖС. Поэтому, думаю, ситуация будет меняться, будет больше контроля и не будет хаотичных посёлков без дорог и инфраструктуры», — отметила Надежда Ефимова.
ИПОТЕКА в ИЖС
Как отметил руководитель управления ипотечного кредитования банка «Левобережный» Александр Лотобаев, в последние два года доля ИЖС в общем объёме выдачи ипотеки растёт. По его словам, всё началось с пандемии, когда во время изоляции «все завидовали тем, кто мог выйти на задний двор или на улицу». После пандемии популярность ИЖС не снизилась, и сейчас это направление становится флагманом строительного рынка.
«По нашей статистике, примерно 15% от общих объёмов ипотеки— это ИЖС. Очень сильно здесь помогает сельская ипотека, которая на данный момент бессрочна, как я думаю, будет работать и дальше. Именно она — драйвер развития ИЖС. Продукты с господдержкой тоже помогают, но в меньшей степени. Я думаю, что даже если вдруг отменят все льготные программы, кроме сельской ипотеки, ИЖС от этого сильно не пострадает», — пояснил эксперт.
По его словам, по поводу сельской ипотеки у потребителей нет опасений, она находится на пиковом уровне по выдаче и каких-либо резких изменений в этом сегменте не будет по крайней мере в ближайшей перспективе.
Эксперт также добавил, что сейчас требования к заёмщикам возросли. Число отказов в ипотеке не увеличивается, её стало сложнее получить, если покупатель нигде официально не трудоустроен. А банку важны официальные доходы.
ЭСКРОУ В ИЖС
По словам руководителя «Малый и средний бизнес» Сибирского регионального центра Банка «ДОМ.РФ» Аллы Лакшиной, закон о работе подрядчиков с эскроу-счетами в сфере ИЖС могут принять в скором времени. Соответствующий законопроект в Госдуму был направлен в октябре 2023 года.
«Проект закона прошёл первое чтение, был направлен на доработку, второе чтение было назначено на февраль этого года. Но в связи с государственными задачами окончательное его рассмотрение перенесли», — пояснила эксперт.
ПРИВЛЕЧЕНИЕ КРУПНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Крупные застройщики после смены вектора направления со стороны главы государства в сторону ИЖС могут заинтересоваться этим сектором рынка недвижимости, считает Алёна Шувалова.
«Сейчас они работают там, где им известны правила игры. Я думаю, это дело времени. Опять же, если они зайдут на этот рынок, то так как они — крупные игроки, какие-то вопросы им будет решить проще. Но поскольку мы зашли в эту нишу раньше и у нас уже есть опыт, мы всё равно тоже останемся на этом рынке. Будем конкурировать с «большими акулами», у которых мало опыта в этой сфере», — пояснила участник круглого стола.
Надежда Ефимова добавила, что в случае с МКД застройщикам проще подвести к объектам коммуникации, в отличие от сферы ИЖС. И если государство будет активно участвовать в решении этого вопроса, на рынке может возникнуть серьёзная конкуренция.
ИНФРАСТРУКТУРА ИЖС
О вопросах инфраструктуры в ИЖС на примере коттеджного посёлка «Сердце Сибири» в Плотниково рассказала Алёна Шувалова.
«В Плотниково находится школа, которая принимает ребятишек из нашего коттеджного посёлка. Также внутри локации планируется строительство ещё одной муниципальной школы. Но дело в том, что подъездные дороги находятся либо в собственности сельсовета, либо администрации Новосибирского района. Ещё хуже, если эта дорога поделена между двумя собственниками. Как итог — ремонт её затруднён», — пояснила эксперт.
Сложность ремонта таких дорог, с её слов, объясняется постоянным переносом работ — начинается подготовка проектно-сметной документации, находится подрядчик, но впоследствии он по каким-либо критериям не подходит. Ремонт переносится на следующий год. Проектно-сметная документация начинает составляться заново с новыми цифрами, и так далее.
«Вопрос транспорта ложится на собственников коттеджных посёлков. Например, в одном из них собственникам удалось договориться об изменении маршрута. Ранее автобус проходил только по Северному объезду. На данный момент он заезжает на остановку, которая была согласована. И далее уже едет в сторону площади Калинина. Но, опять же, это всё стоило финансовых затрат со стороны самих собственников», — уточнила Алёна Шувалова.
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЛАСТЬЮ
Как отметила Алёна Шувалова, власти положительно смотрят на развитие сектора ИЖС и со своей стороны способствуют расширению рынка такой недвижимости.
На вопрос о дефиците мест для застройки ИЖС в Новосибирске Алёна Шувалова ответила, что строительная компания «Лагом» для своих клиентов делает акцент на загородной недвижимости.
«В городе есть красные линии, есть перспективы развития, большие магистрали, крупные транспортные узлы, развязки. Соответственно, никто не даёт гарантии, что через 5–10 лет не будет соседства либо с МКД, либо с развязкой. Мы предлагаем жизнь именно в коттеджных посёлках, где есть уверенность в будущем развитии. Большинство едут за тишиной, спокойствием и безопасностью», — пояснила специалист строительной компании LAGOM.
МУЛЬТИФОРМАТНАЯ ЗАСТРОЙКА
Как рассказала Надежда Ефимова, в РФ существуют примеры мультиформатных ИЖС. Один такой проект реализован в Иркутске. Он включает дуплексы, таунхаусы и квадруплексы. В Новосибирской области таких примеров пока нет. Реализовать подобный проект без поддержки со стороны власти — непосильная задача.
Надежда Ефимова добавила, что проблема реализации мультиформатных ИЖС заключается также в дорогах, коммуникациях и социальной инфраструктуре.
«Здесь надо учитывать, как к этому относятся будущие жители. Либо это замкнутая структура — они и живут, и лечатся, и учатся, и всё делают в посёлке. Либо они все сориентированы на город. И если от города до школы ехать час, то даже общественный транспорт не сильно поможет. Поэтому либо это быстрая и близкая логистика, либо новое муниципальное образование», — дополнил Ефим Новиков.
КТО ПОКУПАТЕЛЬ ИЖС?
Объекты ИЖС, как правило, покупают люди в возрасте от 25 до 50 лет, семейные либо с перспективой на семью, акцентировала Алёна Шувалова. Среди покупателей ИЖС те, кто хочет сэкономить на жилье, добавил Ефим Новиков. В 80–90% случаев дома в коттеджных посёлках покупают в ипотеку, большинство жильцов переезжают в ИЖС из квартир в новостройках.
«Например, они купили в современном жилом комплексе квартиру на этапе строительства, заехали — всё было красиво и хорошо, современно, двор без машин и так далее. Но потом рядом возникло ещё 10 домов, и первичный комфорт рассеялся. Они просят: дайте нам ту же самую квартиру, но отодвиньте её от соседей. По нашей статистике, 90% покупателей ИЖС — бывшие жители городских квартир», — пояснил Ефим Новиков.
Эксперт добавил, что сейчас формируется рынок дополнительных услуг для жителей ИЖС: стрижка газона, чистка снега, поддержание чистоты на улицах.
Как заявил заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, развитие ИЖС является приоритетным направлением для отечественной строительной отрасли. И на него нужно делать упор. По его словам, толчок к развитию ИЖС дала пандемия. Второй фактор — социальная газификация. Можно предположить, что со временем это выльется в госпрограммы по строительству индивидуального жилья, резюмировали участники круглого стола.
