По данным сервиса «Авито Недвижимость», спрос на вторичное жилье в Новосибирске в III квартале 2020 года вырос почти в полтора раза по сравнению с прошлым кварталом и на 72% — за год. Цена за квадратный метр в регионе также продемонстрировала годовой рост — в 2,7% — и установилась на отметке в 67 503 рублей.
«Рынок вторичной недвижимости ещё какое-то время будет показывать положительную динамику — как с точки зрения спроса, так и ценообразования. Ведь для этого сейчас сложились максимально благоприятные условия: сниженная ключевая ставка, выгодные ипотечные программы, а также потребность в сохранении рублёвых сбережений на фоне нестабильного курса валют», — прокомментировал порталу Om1.ru руководитель направления вторичной недвижимости в компании «Авито» Руслан Закирьянов.
Такая ситуация характерна для большей части территории страны: падение рубля заставило россиян искать варианты для вложения нажитых средств, а на фоне снижения депозитных ставок и введения нового налога на проценты по вкладам свыше одного миллиона рублей инвестиции в недвижимость видятся одной из наиболее оптимальных опций. Если вы тоже хотите поторопиться с покупкой жилья, эксперты советуют, в первую очередь, проверить следующие документы:
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справки о регистрации
Такая выписка поможет узнать, сколько на самом деле хозяев у квартиры. Это важно, поскольку собственником может оказаться дальний родственник, с которым у продавцов сложились плохие отношения, несовершеннолетний ребёнок или «сиделец», о котором вы и не подозреваете. Эти проблемы решаемы, но добавляют головной боли по поводу сделки. Например, на продажу квартиры или доли несовершеннолетнего собственника в 99% случаев понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить родители или опекуны ребёнка, при этом предоставив гарантию, что у несовершеннолетнего есть или вскоре появится альтернативное жильё — такое же или лучше.
По выписке из ЕГРН можно выяснить точную площадь квартиры и сравнить помещение с техническим планом — на случай, если прежние владельцы устраивали несогласованную перепланировку. Легально узаконить перепланировку иногда не представляется возможным, и впоследствии это может привести к сложностям с дальнейшей продажей квартиры. А ещё эта полезная выписка показывает, нет ли у жилья обременений. Скажем, на недвижимость может быть наложен арест за долги или окажется, что она находится в залоге у банка — тогда купить такую квартиру не удастся.
Для получения выписки необязательно платить юристу или обивать пороги инстанций — например, на онлайн-платформе «Авито Недвижимость» её можно заказать онлайн прямо во время просмотра объявления. Выписка выгружается в виде специального отчёта, который обычно формируется за несколько часов (но иногда нужно подождать до трёх дней). Кстати, воспользоваться данным сервисом будет полезно не только потенциальным покупателям, но и продавцам: квартиры с уже предоставленными данными из ЕГРН обычно вызывают больше доверия и интереса у покупателей, конфиденциальность персональных данных при этом сохраняется (в объявлении и отчёте не указываются номер квартиры, кадастровый номер, имена собственников), а расходы на получение выписки владельцами квартир «Авито Недвижимость» берёт на себя.
2. Документы на квартиру
Если жильё перешло в собственность владельца в результате приватизации, правоустанавливающим документом является договор передачи квартиры в собственность. При покупке квартиры право собственности подтверждает договор купли продажи с предыдущим хозяином. В комплекте с ним идёт акт приёма передачи недвижимости и расписка предыдущего владельца, подтверждающая факт получения обозначенной суммы. Приобретение квартиры в строящемся доме подтверждают договор о долевом участии в строительстве и акт приёма передачи готового жилья. При этом не стоит забывать и о договоре дарения или свидетельстве о праве на наследство.
Перед покупкой такой недвижимости лучше проконсультироваться с юристом: наследники, которые не знали о кончине родственника, могут потребовать признать сделку недействительной.
3. Документы собственника и его семейное положение
Не стесняйтесь проверить, является ли тот, кто представляется собственником, таковым на самом деле. Это можно сделать, к примеру, с помощью онлайн-сервиса МВД, который показывает, действителен ли паспорт. Убедитесь, что серия и номер документа, а также ФИО собственника совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и правоустанавливающих документах на квартиру. Если собственник квартиры говорит, что после покупки жилья менял паспорт, посмотрите на его предпоследнюю страницу — на ней указываются сведения о ранее выданных паспортах.
Важное значение имеет семейное положение хозяина. Если квартира была приобретена в браке, то она считается совместно нажитым имуществом (за исключением случаев, когда она была унаследована или получена в дар). Совместную собственность нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга — проконтролируйте получение такого документа. Если владелец недвижимости находится в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества.
Кстати, важно и наличие детей. Если в квартиру вкладывался маткапитал, а детям не были выделены доли, это является нарушением закона и, соответственно, сулит проблемы при приобретении недвижимости. Обычно наличие маткапитала прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру покупали в ипотеку. Если информации нет, продавца можно попросить взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — она поможет понять, честен ли с вами продавец.
Для абсолютной прозрачности владелец квартиры также может предоставить вам справки от психиатра и нарколога — доказательства, что он находится в трезвом уме и не является недееспособным. Если ему нечего скрывать, он должен с пониманием отнестись к такой просьбе.
Что ещё важно знать при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости?
Если вы покупаете квартиру не для аренды, а для собственного проживания, осмотрите район вокруг вас — магазины, школы, детские сады, парковки и прочие необходимые объекты инфраструктуры. По территории лучше проехать в час пик, прогуляться в темное время суток — так вы увидите, затруднен ли проезд к дому, достаточно ли освещены улицы, а, возможно, сможете оценить потенциальных соседей и общий уровень безопасности.
Осматривать саму квартиру, наоборот, лучше при дневном освещении — будут заметнее недочеты ремонта. Включите горячую и холодную воду и проверьте её напор — в некоторых старых домах он может стать сложно решаемой проблемой. Если вы хотите, чтобы днём в комнатах было светло, то лучше выбирать варианты с окнами на юго запад или юго восток.
Если намерены приобрести квартиру в холодное время года, проверьте батареи и стены, граничащие с улицей, — они не должны быть слишком холодными. Оценить работу вентиляции на кухне и в ванной можно старым добрым способом — приложив к решётке листок бумаги. Также важно посмотреть, нет ли следов протекания потолка, особенно если этаж — последний. А ещё попросите продавца показать вам несколько квитанций на оплату коммунальных услуг. В некоторых домах управляющая компания включает в них дополнительные (иногда — довольно большие) расходные статьи — так вы поймёте реальный масштаб своих трат на недвижимость.